비거주 1주택자도 전세 낀 매도 허용…"양도세 따져봐야"

이재명 대통령이 다주택자는 물론 비거주 1주택자가 보유한 주택에 대해서도 5월 9일까지 토지거래 허가를 신청할 경우 전월세를 끼고 집을 팔 수 있도록 허용하겠다고 밝히면서 최근 감소 추세로 돌아선 서울의 주택 매물이 다시 증가하는 모습을 보입니다.

양도세 중과 없이 팔 수 있는 매도 시한이 '5월 9일 계약'에서 '5월 9일 토지거래허가 신청'으로 연장된 다주택자는 물론이고, 보유세 부담 등으로 집을 팔고 싶어도 임차인 때문에 못 팔고 있는 일부 비거주 1주택자 매물까지 더해진 결과로 풀이됩니다.

그러나 조정대상지역 내 1주택자의 경우 2년 이상 거주 여부 등에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있어 양도차익이 큰 주택의 경우 세 부담을 꼼꼼히 따져보고 매도에 나서야 한다고 전문가들은 조언합니다.

지난 6일 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 대상을 5월 9일까지 토지거래 허가를 신청하는 주택으로 확대하고, 비거주 1주택에 대해서도 전세를 낀 매수가 가능하도록 허용하겠다고 밝히면서 서울 아파트 매물은 소폭 증가 추세를 보입니다.

부동산 빅데이터업체 아실 집계에 따르면 지난달 다주택자 급매물 처분 이후 이달 6일 조사에서 7만 5천501건으로 감소했던 서울 아파트 매물은 7일 7만 6천76건, 8일에는 7만 7천10건으로 증가했습니다.

그러나 전문가들은 비거주 1주택자는 양도세 중과가 되지 않는다고 무턱대고 집을 내놨다간 낭패를 볼 수 있다고 말합니다.

취득 당시 주택이 조정대상지역으로 묶여 있었다면 2년 실거주나 상생 임대인 요건 충족 여부에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있어서입니다.

2017년 8·2대책으로 그해 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 반드시 '2년 거주' 의무를 채워야 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용되고, 12억 원 초과 분에 대해 장기보유특별공제도 적용받을 수 있기 때문입니다.

실제 김종필 세무사에게 의뢰해 조정대상지역 내 비거주 1주택자의 양도세를 비교한 결과, 2년 거주 여부로 양도세가 크게 달라졌습니다.

A 씨가 서울 마포구의 전용면적 59㎡ 아파트를 2021년 4월 14억 6천만 원에 취득해 5년 뒤인 올해 4월 20억 원에 매도한다고 가정해보면, A 씨가 2년 거주요건을 채웠다면 12억 원 초과분에 대한 양도차익에 장특공제 28%(5년 보유 20%+2년 거주 8%)가 적용돼 양도세로 4천200만 원만 내면 됩니다.

그러나 2년 거주 사실이 없다면 A 씨는 12억 원에 대한 비과세 혜택을 받을 수 없고, 장특공제 혜택 없이 보유 기간에 대한 일반공제(10%)만 인정돼 양도세가 4배가 넘는 약 1억 8천420만 원으로 커집니다.

다만 A 씨가 임차인의 계약갱신청구권 사용을 포함해 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리는 상생 임대인 요건을 갖췄다면 양도세는 크게 낮아집니다.

이 경우 2년 거주를 하지 않아도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 것으로 인정해 12억 원 공제와 보유기간 5년에 대한 장특공제 20%를 인정받아 양도세가 4천925만 원으로 감소합니다.

2년 거주 요건 갖췄을 때보다 720만 원가량 더 내는 정도입니다.

양도차익이 큰 고가주택은 세부담 차이가 더욱 극명하게 벌어집니다.

B 씨가 서울 반포의 전용 84㎡ 아파트를 2018년 4월 15억 원에 매수해 8년 뒤인 올해 4월 55억 원에 매도하는 경우를 보면, B 씨가 2년 거주 사실이 있다면 40%의 장특공제(8년 보유 32%+2년 거주 8%)를 인정받아 양도세가 8억 5천500만 원이지만, 2년 거주 사실이 없다면 비과세 혜택을 못 받아 양도세가 약 15억 9천만 원으로 7억 원 이상 더 늘어납니다.

B 씨가 상생 임대인이라면 양도세는 9억 7천900만 원 정도로 낮아져 비거주 때보다 6억 원 이상 양도세를 낮출 수 있습니다.

다만 주택 취득 시점이 2017년 8월 3일 이전이거나, 강남3구·용산구를 제외한 나머지 지역에서 일시적으로 조정대상지역에서 풀렸던 시기(2023년 1월 5일∼2025년 10월 15일)에 매수한 주택은 2년 거주 의무 없이 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

따라서 현장에서는 매도 의향이 있는 비거주 1주택자의 매물은 2년 거주 의무를 채웠거나 상생 임대 조건 등을 갖춰 절세가 가능한 경우로 제한될 것으로 예상합니다.

김종필 세무사는 "소득이 없는데 초고가 주택을 소유해 보유세 부담이 클 것으로 예상되는 비거주 1주택자는 이번에 임차인의 임대 기간 제약이 없을 때 매도를 고민해볼 수 있을 것"이라며 "다만 2017년 8월 3일 이후 취득자 중 양도차익이 큰데 거주 등 비과세 요건을 갖추지 못했다면 5월 9일까지 급하게 팔 필요 없이 임차인의 임대 기간 종료 후 2년 거주 요건을 채운 뒤에 매도하는 게 유리하다"고 말했습니다.

서울 송파구 잠실동의 한 공인중개사는 "최근 다주택자 매물 가운데 시세보다 싼 급매는 거의 소화가 된 상태였는데 비거주 1주택자까지 전세를 끼고 팔 수 있다면 매물이 더 늘어날 수 있을 것"이라면서도 "1주택도 각각의 상황에 따라 양도세 편차가 커 선별적으로 매물이 나올 것 같다"고 말했습니다.


정부가 토지거래허가구역 지정 원칙을 깨고 '일시적 갭투자'를 허용하는 것은 신규 아파트 공급 물량이 급감한 상태에서 시장의 유통 매물을 늘리기 위한 고육책으로 풀이됩니다.

일각에선 지방선거 이후 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 보유세와 양도세 등 세금을 강화하기에 앞서 비거주 주택을 정리할 말미를 준 것으로도 해석합니다.

시장에선 매물 출회 목적으로 전세 낀 매수 허용을 비거주 1주택으로 확대한다면, 일시적 2주택자와 대출이 없는 임대사업자 주택에도 동일한 기준을 적용해 달라는 목소리가 나옵니다.

애초 토허구역 내 임차인을 낀 거래를 양도세가 중과되는 다주택자로 제한하면서 양도세 중과 대상이 아닌 일시적 2주택자나 임대사업자의 등록임대주택은 팔고 싶어도 원칙적으로 임차인의 임대 기간이 종료돼야만 매도가 가능하기 때문입니다.

실제 2023년 5월 말 신규주택 취득으로 일시적 2주택자가 된 C 씨는 1세대 비과세 혜택을 받으려고 3년 유예 기간인 올해 5월 말 전에 임차인이 거주 중인 서울의 아파트를 매도하려 했으나 지난해 10·15대책으로 갑작스레 토허구역으로 지정되고 올해 초 임차인의 계약갱신청구권 사용으로 임대 기간이 2028년 2월로 2년 연장되며 매도가 여의치 않습니다.

C 씨는 "임차인은 임대 기간까지 거주하길 원해 보상비를 주고 억지로 내보기도 힘든 상황인데 다음 달 말 일시적 2주택 비과세 시한을 넘기면 양도세는 물론, 1주택 기준으로 납부했던 취득세까지 8%로 중과 당하게 생겼다"며 "일시적 2주택자도 임차인을 끼고 매도할 수 있도록 허용해줘야 한다"고 주장했습니다.

임대사업자가 자동 말소된 주택을 매도하는 경우도 마찬가지입니다.

정부는 지난 1일 다주택자와 임대사업자의 규제지역 내 담보대출 연장을 금지하면서 올해 말까지 무주택자가 이들 주택을 매입해 토지거래허가를 신청하는 경우 임차인의 임대기간 동안 무주택자가 전세를 끼고 매수할 수 있도록 일시적 갭투자를 허용하기로 했습니다.

그러나 대출을 받지 않은 임대사업자 주택은 이런 혜택이 없어 임차인의 임대 종료 시점까지 매도가 어렵습니다.

전문가들은 현재 규제지역 내 아파트는 '토지거래허가구역+계약갱신청구권'이 동시에 작동하면서 장기화 시 매물 잠김 현상을 심화하고 거래를 어렵게 하는 등 부작용이 커질 수 있다고 우려합니다.

특히 토허구역에선 매수자가 4개월 내 실입주를 해야 해 신규 전월세 물건 감소로 인한 전월세 가격 상승을 우려하는 목소리가 큽니다.

익명을 원한 한 대학교수는 "토허구역은 지정 초반에 거래 감소를 가져오지만 점차 가격 안정 효과는 떨어지고, 오히려 계약갱신청구권과 패키지로 작동하면서 거래 시장 왜곡과 전월세 시장 불안을 가져올 수 있다"며 "집값 상승 우려가 없는 곳이라도 우선 토허구역을 해제해 매물 유통과 거래를 정상화해야 한다"고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)