조건부 전세대출 막히자…서울 새 입주 아파트, 월세 계약이 60%

최근 전세의 월세화 속도가 빨라진 가운데 특히 새로 준공한 입주 아파트의 월세 계약 비중이 급증하고 있습니다.

지난해 6·27 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된 것이 가장 큰 원인으로, 일부 새 아파트 단지는 전월세 계약에서 월세가 차지하는 비중이 70%에 달하는 것으로 조사됐습니다.

직방이 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래내역을 분석한 결과, 지난해 6·27 대출 규제 이후 서울에서 입주한 새 아파트 4개 단지의 월세(보증부 월세 포함) 계약 비중이 평균 60%로 집계됐습니다.

이는 같은 기간 서울 아파트 전체 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 45.8%인 것에 비해 14%포인트 이상 높은 수치입니다.

갱신 계약을 제외한 신규 계약의 월세 비중이 50%에 달한 것과 비교해서도 10%포인트 높습니다.

이처럼 새 입주 단지의 월세 비중이 높은 것은 정부의 가계부채관리 방안으로 전세자금대출 문턱이 높아진 데다 6·27 대출 규제에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지한 영향이 큽니다.

과거에는 입주아파트의 경우 집주인인 분양 계약자가 건설사로부터 소유권 이전을 받기 전에 임대를 놓고 세입자의 전세 보증금으로 분양 잔금을 치르는 경우가 많았습니다.

이 때문에 입주아파트는 상대적으로 전세 비중이 높은 것이 관례였는데, 6·27 규제로 이런 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서 임차인이 부족한 전세금을 월세로 돌리는 경우가 많아진 것입니다.

실제 6·27대책 이전인 2024년 하반기에 입주한 서울 지역 4개 단지의 임대차 계약을 분석한 결과 입주 초기 전월세 계약 중 전세가 차지하는 비중은 73%에 달했습니다.

반대로 월세는 27%에 불과했습니다.

이는 2024년 하반기 서울 아파트 전체 임대차 계약의 월세 비중이 평균 43%, 신규 계약의 월세 비중은 평균 45%인 것과 비교해 상대적으로 입주 단지의 월세 비중이 낮았던 것입니다.

2024년 8월 입주를 시작한 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스(1천45가구)와 같은 해 10월 입주한 강서구 둔촌동 더샵둔촌포레(572가구)는 12월까지 월세 비중이 각각 27%, 28%에 불과했습니다.

이에 비해 6·27 규제가 시행된 후 작년 11월에 입주가 시작된 서울 동대문구 이문동 이문아이파크자이(4천321가구)는 월세 계약이 69%에 달했습니다.

또 지난해 7월부터 입주한 서울 성동구 행당동 라체르보 푸르지오 써밋(958가구)은 월세가 58%를 차지했습니다.

6·27 규제를 전후해 전월세 계약과 입주가 시작된 서초구 잠원동 메이플자이(3천307가구)는 6·27 규제 시행 전 전월세 계약에서 월세 비중이 39%(전세 61%) 수준이었으나, 대출 규제 시행 후 월세 비중은 입주 지정기간 내인 8월 말까지는 43%, 9월 이후부터 작년 말까지는 60%로 높아졌습니다.

서초구 잠원동의 한 공인중개사는 "최근 1주택자는 물론 무주택자도 전세자금대출을 받기가 어려워진 데다 입주 초기 집주인도 분양 잔금을 내기 위해 은행 대출을 받지 않는 세입자와의 계약을 선호하다 보니 임차인은 전세금 부족분을 월세로 돌릴 수밖에 없는 것"이라며 "전세금은 높은데 전세자금대출도 강화되면서 반전세 계약이 늘고 있다"고 말했습니다.

전문가들은 정부의 강력한 대출 규제가 월세화를 더욱 가속화할 것으로 보고 있습니다.

직방 김은선 빅데이터랩실 랩장은 "정부의 대출 규제가 강화되면서 아파트도 최근 신규 전월세 계약의 절반을 월세가 차지할 정도로 월세화 속도가 가파르다"며 "전셋값이 하향 안정되지 않는 한 임차인의 주거비 부담은 더욱 커질 수밖에 없을 것"이라고 말했습니다.