토허구역 확대 5개월…강남·용산 아파트 거래량 42% 줄었다

서울시가 토지거래허가구역을 강남3구와 용산구 아파트 전체로 확대한 뒤 약 5개월 동안 이들 4개 구의 아파트 거래량이 종전보다 40% 넘게 감소한 것으로 나타났습니다.

구 전체가 토허구역인 이들 4개 구를 제외한 나머지 21개 구는 거래가 크게 증가한 것과 대조적입니다.

그러나 토허제 확대 이후에도 가격 상승세는 꺾이지 않아 토허제 효과에 대한 논란도 제기됩니다.

서울시는 이달 30일로 6개월의 지정 시한이 다가옴에 따라 조만간 도시계획위원회를 열고 재지정 여부를 결정할 것으로 보입니다.

서울시가 지난 3월 24일 잠실·삼성동 등 동 단위로 지정돼 있던 토지거래허가구역을 강남3구와 용산구 전체 아파트로 확대 지정한 이후 이들 4개구의 아파트 거래량이 급감한 것으로 나타났습니다.

국토교통부 실거래가시스템 자료를 분석한 결과 토허구역이 확대 지정된 올해 3월24일부터 이달 2일까지 163일간 서울 아파트 거래 신고 물량은 총 3만 3천598건(이하 공공기관 매수건 제외)으로, 확대 지정 전 동기간(2024년 10월12일∼2025년 3월23일)의 거래량 2만 8천202건에 비해 5천396건(19.1%)이 증가했습니다.

지난해 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 대출 축소 등으로 침체했던 매매 시장이 올해 들어 올해 들어 강남 토허구역 일시 해제에 따른 기대 심리와 3단계 스트레스 DSR 시행 전 매수세까지 몰리며 거래가 늘어난 것입니다.

그러나 강남3구와 용산구 등 토허구역 4개 구의 거래량은 토허제 확대 후 이달 2일까지 매매 신고 건수가 4천353건으로, 토허제 확대 전 동기간 거래량(7천583건)에 비해 42.6%(3천230건)가 감소했습니다.

특히 일부 신속통합기획 단지 외에 토허제 대상이 없었던 서초구는 토허구역 지정 전 거래량이 1천889건에서 토허구역 지정 후에는 863건에 그치며 54.3%나 급감했습니다.

서초구 잠원동의 한 공인중개사는 "토허구역 지정 후에 전세를 낀 매수가 금지되고, 실입주가 전제되면서 자금이 부족한 사람들은 집을 사기 어려워졌다"고 말했습니다.

이에 비해 토허구역 4개구를 제외한 나머지 21개 구는 토허제 확대 전 2만 619건에서 토허구역 확대 후 2만 9천245건으로 41.8%(8천626건) 증가했습니다.

토허구역의 거래가 묶인 사이 규제가 없는 곳으로 풍선효과가 나타난 것입니다.

실제 성동구는 강남 토허제 화대 지정 이후 종전보다 거래가 30%(1천596건→2천76건) 증가했고, 마포구는 35.4%(1천380건→1천869건), 동작구는 32.3%(1천367건→1천809건)가 각각 늘어났습니다.

중저가 아파트가 몰린 노원구도 토허제 확대 후 거래가 47.6%(1천742건→2천572건) 증가했습니다.

노원구 상계동의 한 중개사무소 대표는 "강남 토허제 확대 지정 후 반사이익으로 집값 상승을 기대한 수요자들 싼 매물 위주로 매수가 늘었다"고 말했습니다.

물론 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한한 6·27 대책의 변수가 있지만 토허제 확대부터 대출 규제 직전까지 96일간(3월 24일∼6월 27일)의 토허구역 거래 감소 폭은 직전 동 기간 대비 49.6%(5천856건→2천949건)가 줄어 감소폭이 더 컸습니다.

반면 나머지 21개 구는 대출 규제 전까지 거래가 58.7%(1만4천660건→2만3천259건) 늘어 증가폭이 더 컸습니다.

토허구역 확대 지역은 계약 해제도 급증한 모습입니다.

강남3구와 용산구는 토허구역 확대 후 이달 2일까지 신고된 계약 해제율이 10.0%로, 토허구역 지정 전 5.1%의 2배 수준으로 증가했습니다.

나머지 21개 구의 해제율이 평균 7.5%에서 8.9%로 늘어난 것에 비해 큰 폭의 증가입니다.

이처럼 토허제 확대가 거래 감소에 큰 영향을 미쳤으나 가격 하락으로 이어지진 못했습니다.

한국부동산원의 월간 주택가격동향을 보면 토허제가 4개 구 전역으로 확대된 3월 말 대비 7월까지 4개월 간 서울 아파트값은 3.45% 올랐습니다.

이중 송파구의 아파트값은 7.65% 상승했고 서초구(6.55%)와 강남구(6.43%)도 6% 이상 올라 서울 평균 상승폭을 웃돌았습니다.

오히려 지난 7월 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고는 규제 전 내집 마련을 하려는 수요가 몰리며 강남과 마용성 등 인기지역에는 6·27 대출 규제 전까지 신고가 거래가 줄을 잇기도 했습니다.

8월 이후에도 대출 규제 여파로 상승폭은 둔화했지만 아직 오름세가 꺾이진 않았습니다.

이 때문에 시장에선 토허제 효과를 놓고 "아파트값이 하락하진 않았지만 거래가 줄면서 그나마 상승폭을 억제한 것"이라는 평가와 "가격 안정 효과가 없었던 만큼 지정 효과도 제한적"이라는 평가가 엇갈리고 있습니다.

전문가들은 지난 3월 강남 토허구역 일시 해제 후 서울 아파트값이 크게 올랐던 경험이 있고, 6·27 대출 규제 이후에도 가격이 아직 하락 전환하지 않은 만큼 서울시가 토허구역을 재지정할 가능성이 크다고 봅니다.

이달 중 정부의 주택 공급대책 발표가 예정돼 있지만 당장 내년 이후 입주물량 감소 등 공급 부족 우려가 여전하고 하반기 금리 인하도 예정돼 있어 규제를 풀기가 쉽지 않다는 것입니다.

시는 앞서 지난 4월 정비사업 추진 지역인 압구정·여의도·목·성수동 일대의 토허구역도 지정기한을 1년 더 연장했습니다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "내년도 공시가격 상승과 보유세 인상 등 세금 규제 여부가 변수이긴 하지만, 지금 토허구역을 해제하면 시장에 잘못된 시그널을 줄 수도 있다"며 "지난 3월 토허구역 일시 해제의 부작용을 경험한 서울시가 토허구역을 재지정하지 않겠느냐"고 말했습니다.

다만 일각에선 토허제가 구 전체로 지정되면서 가격 상승이 크지 않은 동이나 나홀로 소규모 단지까지 허가 대상에 묶인 만큼 토허구역에서 풀어 거래의 숨통을 틔워줘야 한다는 지적도 나옵니다.

송파구 잠실동의 한 공인중개사는 "종전까지는 동 단위로 토허구역이 묶였는데, 갑자기 구 전체로 확대되면서 투기 우려나 거래가 거의 없던 비인기 단지의 거래가 더욱 힘들어졌다"며 "이런 단지는 선별해서 토허구역에서 풀어주는 것도 검토해볼 만하다"고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)