토허제보다 센 대출 규제…"돈 빌리면 전입?" 경매 시장도 타격

정부의 전례없는 초강력 대출 규제로 인해 일반 매매·분양 시장은 물론, 경공매 시장도 혼란에 빠졌습니다.

경매 낙찰자가 주택을 담보로 경락잔금대출을 받은 경우 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생한다는 게 금융당국의 입장이어서 투자수요가 많은 경매 시장에 타격이 예상됩니다.

오늘(1일) 경매업계에 따르면 현재 경매 대출 취급 은행들은 6·27 대출 규제 시행 이후 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락잔금대출을 받을 경우 수도권은 6억 원 한도와 6개월 내 전입 의무가 발생한다고 안내하고 있습니다.

1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용, 2주택 이상 대출 금지 등이 적용되는 것도 물론입니다.

이달 서울의 한 빌라를 경락잔금대출을 이용해 낙찰받으려고 했던 A 씨는 "경매장에서 만난 대출 상담사에게 문의하니 지난달 28일부터 강화된 대출 규제가 적용돼 주택담보대출인 경락잔금대출을 받으면 경매도 똑같이 6개월 내 실입주를 해야 한다고 한다"며 "당장 입주가 어려운 사람은 100% 자기 돈 없이 낙찰받기도 어렵게 됐다"고 말했습니다.

이에 대해 금융위원회 관계자도 "경매 주택은 기본적으로 현재 시세보다 낮은 가격에 입찰하는 것인데 은행 대출이 이용될 경우 실수요 목적으로 자금이 들어가는 게 맞지 않겠느냐"며 "다만 실수요자인데 집행 등 경매 절차상 6개월 내 실입주가 어려운 예외적인 상황이 생길 경우는 증빙을 통해 은행 내부 여신심사위원회에서 판단이 있을 것"이라고 말했습니다.

경매 시장에서는 이러한 해석이 현재 토지거래허가구역내 경·공매 주택의 경우 낙찰자에게 실거주 의무가 배제되는 것과 배치되는 것이어서 논란이 일고 있습니다.

부동산거래신고등에 관한 법률에서 민사집행법상 경매 절차에 따라 토지를 매수하는 경우는 예외적으로 토지거래허가를 받지 않도록 하고 있는데 이번 대출 규제만 다르다는 것입니다.

경매업계의 한 관계자는 "현재 강남3구와 용산구 등 토허구역내 인기 아파트는 실거주 의무가 없다보니 경매 시장에서 응찰자가 몰리고 고가 낙찰이 줄을 이었는데, 앞으로 경락잔금대출을 이용하면 토허제 배제가 의미가 없어진다"며 "토허제보다 대출 규제가 더 강력한 셈"이라고 말했습니다.

법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 만에 최고를 기록했습니다.

최근 아파트값이 크게 오른 데다 이달 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제 강화를 앞두고 막차 수요까지 늘어난 영향입니다.

그러나 이번 6·27 대출 규제로 과열 조짐을 보이던 경매 열기도 한풀 꺾일 것으로 봅니다.

특히 경락잔금대출을 받는 주택에 전입 의무가 부과된다면 실수요가 상대적으로 많은 서울 인기지역 아파트보다는 수도권 빌라 등 비아파트 경매에 타격이 클 것으로 예상하고 있습니다.

경매로 나온 빌라는 대부분 싼 값에 낙찰받아 임대를 놓은 뒤 추후 매도해 시세차익을 얻으려는 투자 수요자들이 응찰이 많습니다.

지지옥션 이주현 선임연구위원은 "6억 원 대출 한도로 인해 앞으로 고가주택 경매도 타격이 예상되는데 경매 특성상 전입 의무는 더욱 치명적인 제약이 될 것"이라며 "수도권 아파트나 빌라 등 비아파트 경매는 낙찰가율이 더 하락할 수 있다"고 말했습니다.

이번 조처로 현장에선 이번 대출 규제를 피하려는 편법 대출도 늘어날 조짐입니다.

이미 일선 대출 상담사들은 경락잔금대출을 개인 명의로 받으면 전입 의무가 발생하는 만큼 전입 의무가 없는 사업자 대출을 이용할 것을 안내하고 있습니다.

일각에서는 이러한 대출 규제가 채권회수라는 경매 본연의 목적에 맞지 않는다는 지적도 나옵니다.

경매 응찰자가 없어 유찰이 거듭되면 최저 입찰가와 낙찰가격이 떨어질 수밖에 없고, 결국 금융기관을 포함한 채권자들은 채권회수액이 감소해 손해가 커집니다.

법무법인 명도의 강은현 경매연구소장은 "경매의 목적은 낙찰자가 아니라 채권자의 권익 보호를 위해 법원이 강제 집행으로 채권을 회수하는 것이어서 토허제 뿐만 아니라 정비사업의 조합원 지위양도 금지 조항도 경매에선 예외로 인정하고 있다"며 "실수요자 위주의 대출도 중요하지만 경매의 기본 취지를 고려한다면 실거주 의무는 재검토할 필요가 있다"고 말했습니다.