서울 아파트값 고삐 풀렸나…상승 지속 전망에 매물 자취 감춰

서울 강남권 중심의 아파트값 상승세가 주변 지역으로 확산하며 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 주간 기준으로 최대 상승 폭을 기록하자 주택 수요자들의 불안이 더욱 커지고 있습니다.

토지거래허가제(토허제) 확대 재지정으로 인한 풍선효과에 더해 다음 달 대출 규제를 앞두고 막바지 수요가 몰린 것이 주원인으로 분석되는 가운데 전문가들은 이러한 상승세가 당분간 지속될 수 있다고 전망했습니다.

시장 일각에서 새 정부 출범에 따른 추가 상승 기대감까지 거론되는 가운데 규제보다는 공급 우선 정책을 공약한 새 정부의 집값 안정 대책에도 관심이 쏠립니다.

강남 3구에서 시작된 집값 상승세는 최근 마용성(마포·용산·성동구)을 넘어 강동, 양천, 동작 등으로도 확산하고 있습니다.

실제로 한국부동산원이 오늘(19일) 발표한 6월 셋째 주 주간 아파트 매매 가격 동향 자료를 보면 성동구가 0.76% 올라 2013년 4월 다섯째 주 이후 약 12년 2개월 만에 최대 상승 폭을 기록했고, 마포는 0.66% 오르며 통계 집계 이래 최대 상승률을 나타냈습니다.

강동(0.69%), 동작(0.49%), 양천(0.38%) 등도 상승 폭을 확대하는 등 서울 주요 지역이 모두 들썩이는 모양새입니다.

서울 성동구의 한 공인중개사무소는 "래미안리버젠아파트 59㎡의 매도 호가가 토허제 재지정 발표 직후인 3월 말에는 18억 5천만 원 수준이었으나 지금은 20억 원"이라면서 "그마저도 (가계약금을 입금할) 계좌가 나올지를 물어봐야 알 수 있다"고 말했습니다.

마포구의 B 공인중개업소 관계자도 "토허제 해제했을 때 잠깐 손님이 있다가 그치나 했는데 갑자기 얼마 전부터 집이 막 나가더라"라며 "지금은 매물은 다 거둬들여서 시장에 살 사람만 있는 상황"이라고 말했습니다.

또 다른 부동산 업계 관계자는 "계약서 쓰려고 마주 앉은 상황에서 1억 원을 더 달라고 요구해서 거래가 무산됐다는 얘기도 들었다"고 전했습니다.

이처럼 서울 집값이 급등하면서 무주택자나 서울 외곽이나 지방 주택 보유자들은 상대적 박탈감을 호소하고 있습니다.

40대 무주택자 A 씨는 "안 그래도 2017~2018년, 2020~2021년 상승기를 겪으면서 큰 박탈감을 느꼈고, 여기서 어떻게 더 오를 수 있냐고 생각했는데 최근 또다시 집값이 들썩인다니 허탈하다"고 말했습니다.

전문가들은 최근 서울 아파트값 상승은 토허구역 재지정에 따른 풍선 효과와 더불어 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 앞두고 막판 수요가 몰리는 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 해석했습니다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "풍선효과에 갭 메우기가 동시에 나타나고 대출 규제가 결정적 역할을 했다"며 "여기에 금리 인하와 재정 지출 확대에 따른 통화량 증가 기대, 공급 부족 불안 심리도 더해졌다"고 분석했습니다.

새 정부가 세제는 손대지 않는다는 정책 기조를 시사하면서 '안도 랠리'가 작용했다는 해석도 있습니다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "대출 규제로 인한 '절판 마케팅'과 새 정부의 부동산 규제가 없다는 안도 랠리가 같이 작용한 것"이라며 이런 상황이 지속된다면 현재의 성동, 마포, 양천, 동작 등을 넘어 주변 지역으로 상승세가 확산할 수 있다고 내다봤습니다.

김은선 직방 빅데이터랩 랩장은 "심리적인 관망세가 최근 매수세로 급격히 전환한 것 같다"며 "대출 규제를 앞두고 막판 수요가 몰리고, 이로 인해 가격이 오르니 매수를 고민했던 사람들이 추격 매수에 나서고, 앞으로 공급이 없다고 하니 불안감까지 더해졌다"고 해석했습니다.

그는 "지난해 1단계 스트레스 DSR 발표 때도 가격이 잠시 주춤했다가 다시 오른 적이 있다"면서 "현재 분위기를 볼 때 7월이 지나도 상승세가 이어질 수 있다"고 전망했습니다.

시장의 관심은 새 정부가 언제쯤 구체적인 개입 시그널을 낼지에 쏠립니다.

전날 이창용 한국은행 총재도 최근 수도권 주택 가격 상승을 금리 인하 추세와 아파트 공급 부족 등에 따른 기대 심리의 영향으로 해석하면서 "구체적인 부동산 공급안이 수도권에서 나와야 한다"고 강조했습니다.

새 정부가 구체적인 공급 목표치를 제시하지는 않았지만, 서울과 수도권 집값 상승세에 올라타려는 추격 매수 심리를 진정시키려면 이른 시일 내에 현실적인 공급 확대책을 제시해야 한다는 지적이 나옵니다.

일단 주요 지역 재개발·재건축이 속도를 낼 수 있도록 절차를 정비하고 용적률과 건폐율을 높여 사업성을 증대시키는 방식으로 공급을 촉진하는 방안이 큰 그림으로 거론됩니다.

재건축 사업의 발목을 잡는다고 여겨져 온 재건축초과이익환수제(재초환)를 폐지해 사업 지연을 해소하는 방안도 꾸준히 언급되지만 여당인 더불어민주당이 현행 유지 입장이어서 현실화 가능성은 미지수입니다.

현재 추진 중인 신도시를 활용해 공급량을 늘리는 것도 하나의 카드가 될 수 있습니다.

일각에서는 2030년쯤 입주가 예상되는 3기 신도시 용적률을 300% 이상으로 대폭 올리는 방안을 발표해 당장 아파트를 구매하려는 수요를 대기 수요로 돌려야 한다는 제안도 나옵니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "3기 신도시 공급이 몇 개월 늦어지더라도 용적률을 300∼350% 수준으로 높이는 것이 가장 빠르고 쉬운 공급 확대 방안"이라며 "이를 통해 잠재적 매수 수요를 대기 수요로 돌려 시장에 심리적 안정을 줄 수 있다"고 말했습니다.

날로 증가하는 1인 가구 주거난 해소를 위해 역세권이나 주거상업고밀지구 등에서 도심공공주택 복합사업을 확대하고, 철도차량기지와 수도권광역급행철도(GTX) 환승역, 공공청사 등을 복합 개발해 이들이 원하는 직주 근접(직장과 주거가 근접)을 제공하는 것도 공급 대책의 한 부분이 될 수 있습니다.

새 정부가 세금으로 수요를 억제하지는 않겠다는 방향을 밝혔지만 지금과 같은 아파트값 상승 국면이 지속되면 규제 카드를 병행할 수밖에 없다는 시각도 있습니다.

강남 3구와 더불어 집값 상승이 가파른 마포구, 성동구, 영등포구, 광진구, 동작구, 강동구 등 한강 벨트 일부 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정할 가능성이 단기 대응책으로 거론됩니다.