지방 '준공 전 미분양' 1만 호 3년간 정부가 매입한다

정부가 지방 아파트 미분양 해소를 위해 일정 기준을 갖춘 준공 전 미분양 아파트를 향후 되파는 조건으로 분양가의 50% 가격에 사들이는 방안을 마련했습니다.

정부가 출자한 앵커 리츠(REITs·부동산투자회사)로 프로젝트파이낸싱(PF) 초기 토지매입 비용을 낮은 금리로 빌려주고, 중소 건설사의 PF를 특별보증하는 등 건설경기 회복을 위한 금융 지원에도 나섭니다.

국토교통부는 올해 2차 추가경정예산안에 이런 내용을 담은 2조 7천억 원 규모의 건설경기 활성화 방안이 반영됐다고 오늘(19일) 밝혔습니다.

정부는 이번 추경에서 지방의 준공 전 미분양 아파트를 주택도시보증공사(HUG)가 환매조건부로 매입한 뒤 준공 후 사업 주체에게 되파는 '미분양 안심환매' 사업에 주택기금 3천억 원을 배정했습니다.

매입 대상은 공정률이 50% 이상이고 HUG의 분양보증에 가입한 지방 아파트입니다.

미분양된 가구를 HUG가 준공 전 단계에서 분양가격의 50%에 일단 매입해 건설사에 유동성을 제공하면 건설사는 이를 통해 PF 대출을 상환하거나 건설비용을 충당해 사업을 이어갈 수 있게 됩니다.

건설사는 준공 후 1년 내에 수분양자를 찾아 HUG로부터 받은 매입가와 금융비용 등을 돌려주고 아파트를 되사면 됩니다.

끝내 매수자를 구하지 못하면 소유권은 HUG로 넘어가고 공매 등을 통해 처분됩니다.

이는 정부가 미분양 해소를 지원하되, 건설사들이 할인분양 등을 통해 스스로 미분양 물량을 해결하는 업계 자구 노력도 촉진한다는 취지입니다.

정부는 이런 방식으로 2028년까지 3년간 미분양 주택 1만 호를 매입하는 것을 목표로 했습니다.

이번에 마련된 미분양 안심환매는 지방 미분양 문제 해결이 주된 목적이어서 수도권 미분양 주택은 대상에서 빠졌습니다.

PF 사업 초기 브릿지론 단계에서는 토지 매입을 지원하는 1조 원 규모 'PF 선진화 마중물 개발앵커리츠'를 도입하기로 하고 국비 3천억 원을 출자합니다.

사업의 경제적 파급력, 공공성, 안정성 등을 종합적으로 고려해 우수한 개발 사업장을 선별한 뒤 토지 매입비용의 최고 50%까지 지원하고 인허가 이후 본 PF 대출이 이뤄지면 회수하는 방식입니다.

1조 원대 리츠로 연간 5조 원 규모의 PF 사업을 정상화할 수 있고, 1년 단위로 재투자가 가능해 5년간 운용하면 수도권 85㎡ 아파트 3만 5천 호 이상을 공급하는 효과가 있을 것으로 국토부는 분석했습니다.

아울러 고금리 브릿지론 대출 비용이 분양가에 전가되는 점을 고려하면 앵커 리츠 운영으로 토지 매입과 관련한 사업자의 금융비용을 줄여 분양가를 낮추는 효과가 있을 것으로 국토부는 보고 있습니다.

착공 후 자금 조달이 어려운 중소 건설사를 위해 주택기금 2천억 원을 들여 PF 특별보증도 신설합니다.

중소 건설사들은 신용도 등 문제로 PF 자금 대출을 제2금융권에 의존하는데, 최근 금융권의 리스크 회피 기조 탓에 본 PF 대출을 받을 때 외면당하는 경우가 많아 이를 지원하고자 마련한 사업입니다.

시공 순위 100위 밖 건설사와 증권, 보험, 상호, 저축 등 제2금융권이 지원 대상으로, 중소업계 지원을 위해 시공사 평가 비중은 축소하고 사업장 평가 비중을 확대해 우량 사업장 선별을 강화하도록 했습니다.

보증 한도는 총 사업비의 70%, 보증료율은 0.563∼1.104%입니다.

아울러 정부는 사회기반시설(SOC) 투자를 통한 건설경기 활성화를 위해 1조 4천억 원을 추가 배정하고, 올해 중 집행 가능한 항목을 최대한 발굴해 조기 착공과 준공을 지원하기로 했습니다.

평택-오송 2복선화, 호남고속철도 등 진행 중인 국가기간망 공사에 7천124억 원, 노후 일반철도 구조물 개선 등 SOC 안전투자에 1천629억 원, 국가하천 정비, 농촌 수리시설·배수관로 개보수 등 재해 사전 예방에 3천485억 원이 각각 투입됩니다.

또 국립대, 병영시설 개·보수 등 소규모 공사 발주를 확대해 지역 건설경기 활성화를 지원하는 데도 4천607억 원을 지출합니다.

이밖에 무주택 청년·신혼부부의 주거 안정을 위해 시세보다 저렴한 전세임대주택 3천 호를 추가 공급하는 방안(3천208억 원), 중위소득 60% 이하인 무주택 저소득 청년을 대상으로 24개월까지 월 최고 20만 원 월세를 지원하는 주거비 지원책(527억 원)도 취약계층 주거 지원 항목에 포함됐습니다.