'DSR 강화 전 막차?' 급증하는 서울 아파트 거래…비강남에 몰려

지난달 서울 아파트 거래 신고 건이 7천 건을 넘어선 가운데 강북 등 비강남권 아파트의 거래량이 급증했습니다.

토지거래허가구역으로 묶인 강남권 아파트 거래가 한 달 만에 증가세로 돌아선 데 이어 다음 달 시행되는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 등 추가 대출 규제를 앞두고 비강남권에 매수세가 몰린 겁니다.

정부가 현재 서울 아파트값을 잡기 위한 고강도 규제 대책을 검토 중인 가운데, 내달 DSR 강화까지 겹치며 거래량 감소로 이어질지 주목됩니다.

15일 국토교통부 실거래가시스템과 서울부동산정보광장에 따르면 14일 신고 기준 서울 아파트 거래량은 7천8건으로 지난해 3월(1만 230건) 이후 올해 들어 두 번째로 많은 거래량을 기록했습니다.

아직 거래 신고 기한이 이달 말까지로 보름가량 남은 가운데 이미 4월(5천412건) 거래량보다 30%가량 많은 수치입니다.

서울 25개 구 가운데 2곳(도봉구, 동대문구)을 제외한 23개 구의 5월 신고 건수가 4월 거래량을 넘겼습니다.

현재까지 5월 아파트 거래 신고 추이는 연중 최고치를 기록한 3월 동기간 거래 신고 건(8천136건)에는 못 미칩니다.

다만 현재 거래량 증가가 다음 달 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 대출 강화 전 주택 구매에 나선 수요가 늘어난 것을 고려할 때 최종 거래 건수는 1만 건에 육박하거나 넘어설 가능성도 배제할 수 없습니다.

실제 5월 거래는 대출 규제에 민감한 강북 등 비강남권이 주도하는 모양새입니다.

5월 서울에서 거래량이 가장 많은 곳은 공공기관 매수가 많았던 구로구를 제외하고, 노원구가 511건으로 최다를 기록했습니다.

구로구는 현재까지 636건이 신고됐으나 이중 354건이 서울시 청년안심주택으로 공급되는 '세이지움 개봉' 준공에 따른 공공기관 소유권 이전 건입니다.

노원구 다음으로는 성동구가 484건으로 뒤를 이었고, 강동구 453건, 강서구 438건, 영등포구 432건, 동작구 427건 등의 순으로 거래량이 많았습니다.

노원구 상계동의 한 중개사무소 대표는 "강남발 아파트값 상승에 따른 기대감으로 이곳도 이달 초부터 호가가 조금씩 오르는 상황"이라며 "여기에다 3단계 스트레스 DSR 시행 전에 계약을 마치고 대출을 일으키려는 매수자로 인해 3월에 버금가는 수준으로 거래가 늘었다"고 말했습니다.


이에 비해 거래 증가폭은 강남권이 두드러집니다.

지난 3월 토지거래허가구역 해제로 거래량 상위 1, 2위를 차지했던 송파구와 강남구 등 강남권이 3월 24일부터 토허구역 확대 지정되면서 4월 거래량이 급감했던 것에 따른 기저효과입니다.

서초구가 지난 4월 52건에서 5월에는 123건으로 137% 늘었고, 강남구(109→216건) 98.2%, 송파구(130→248건) 90.8%, 용산구(40→69건)가 72.5% 늘어나는 등 토허구역 4곳이 나란히 증가율 1∼4위를 차지했습니다.

서초구 반포동의 한 공인중개사는 "토허구역 지정 충격으로 4월은 거래량이 급감했다가 5월 들어 시장이 토허제에 적응하면서 조금씩 거래가 증가하는 추세"라며 "하지만 여전히 예년 거래량에는 한참 못 미치는 수준"이라고 말했습니다.

다만 이들 토허구역 내 거래가 많지 않음에도 가격 상승세는 최근 들어 더 가팔라졌습니다.

지난주 서울 아파트값 상승폭이 0.26% 뛰며 작년 8월 마지막주(0.26%) 이후 9개월 반 만에 최고를 기록했습니다.

송파구가 0.71% 오르고, 강남구 0.51%, 서초구 0.45% 등 강남권의 상승폭이 두드러졌습니다.

이들 토허구역에서는 전세를 낀 경우 매도가 어려워 매물이 감소하고, 결과적으로 아파트값을 끌어올린다는 지적이 나옵니다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 토허제 확대 지정 전인 3월 21일 9만 1천768건에서 현재 7만 8천610건으로 14.9% 줄었다.

세종(-11.8%)보다 높은 전국 최대 감소폭입니다.

송파구는 이 기간에 6천911건에서 4천71건으로 14.9%, 용산구는 1천932건에서 1천325건으로 31.6%, 서초구는 7천418건에서 5천270건으로 29.0%가 각각 줄었습니다.

서초구 잠원동의 한 중개사무소 대표는 "토허구역 지정 이후 전세 만기가 되지 않은 집들은 팔 수가 없어 매물 잠김 현상이 나타나고 있다"며 "시장에는 진보정권이 집권하면 강남 집값이 오른다는 '강남불패' 속설이 있는데, 대선 이후 불확실성이 제거되고 금리 인하까지 예고되면서 거래량이 적은 데도 상승 거래가 일어난다"고 말했습니다.

정부는 현재 서울 아파트값 상승세가 강남권을 넘어 '마용성'(마포·용산·성동구)과 강동구·동작구·양천구 등 준상급지로 확대됨에 따라 추가 규제 대책 검토에 착수했습니다.

다음 달 3단계 DSR 시행과 함께 서울 지역 내 유주택자 대출 중단 등 고강도 대출 규제가 나올 것으로 예상되는 가운데 토지거래허가구역과 조정대상지역 등 규제지역 확대 지정이 검토되는 것으로 전해졌습니다.

전문가들은 일단 DSR 강화 전 막차 수요로 인해 이달까지 거래량이 급증할 것으로 보고 있습니다.

서울 아파트 6월 거래량은 보름 만에 벌써 1천133건이 신고됐다.

이는 5월(689건)은 물론, 3월(910건)의 동기 거래 신고 건보다도 빠른 추이입니다.

다만 7월 이후 거래량은 감소할 가능성이 크다고 봅니다.

강동구 고덕동의 한 공인중개사는 "7월 DSR 강화 전에 매수세가 몰리는 상황이라 3단계 DSR 시행으로 전 금융권까지 금리가 올라가고 대출액이 감소하면 거래도 주춤해질 것"이라며 "정부가 추가 대책을 내놓더라도 실수요자의 거래에는 숨통을 틔워줘야 할 것"이라고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)