[라이브] "지금은 내 집 마련에 조급하지 않으셔도 됩니다" 대출 규제가 길어지면 올랐던 집값부터 떨어진다? (ft. 배문성 이사)

1. 11월 둘째 주, 서울 아파트값 동향

“집값도 고점 대비 낮은 상태에서 크게 회복을 못해서 지금은 많이 벌어진 상황이죠.”
“전세라는 대안도 있음에도 전세는 불안하고, 그러니까 전세가 왜 불안하냐면 결국은 집값이 오를까 봐인 것이고..그런 조급증이 강하게 반영이 된 그런 장세였다”

2. 돈 줄 조이는 정부, 결국 강남 아파트 집값도 떨어진다?
“내수 경기가 안 좋고, 가계부채를 이유로 계속 규제한다면 (부동산) 양극화가 심해지는 것이 아니라 오히려 좀 해소될 거라고 보고 있어요.”“그 이유는, 유동성이 막 풀어질 때는 제일 좋은 물건으로 먼저 유동성이 풀려서 먼저 가격이 오르는데, 그 뒤에 유동성이 줄어들면 먼저 유동성이 갔던 곳이, 가격 부담이 생겨서 가격이 좀 낮아지는 현상이 벌어집니다. 그러면서 오히려 양극화가 해소됩니다” 

“대중의 심리가 어떻게 변하느냐가 관건인데.. 횡보가 한 1~2년 정도만 지속이 돼도 이 분위기가 조금은 달라질 수 있다고 봅니다.”

3. 2010년대 초반, 강남 빠지던 시절로 돌아간다?

“2022년 하반기 딱 하락장이 한 반년 정도밖에 안 된 상태에서 경쟁력을 방지하기 위해서 급하게 부양책을 썼거든요. 하락장이 너무 짧았던 탓에 ‘역시 부동산은 조정은 짧고 상승은 길다’, ‘역시 부동산이 최고다’, ‘정부가 어려울 때는 다 조정해 준다.’ 이런 식의 심리가 팽배하면서 이쪽으로 지금 더 눈이 갔는데 사실 한 횡보 정도만 한 2년만 가도 지금의 그런 조급함이나 ‘부동산이 최고다’라는 심리가 조금은 자연스럽게 꺾입니다”

4. 공급 없어도 집값은 내릴 수 있다

“빚내기가 쉬울수록 수요가 오르고 빚내기 어려워질수록 수요가 줄고 그러다 보니 입주 물량 보다는 가계대출에 대한 규제 강도가 관건입니다. 입주 물량이 적어도 그 이유 때문에 앞으로의 집값이 막 오른다? 이렇게 너무 조바심을 가지지 않았으면 좋겠습니다”　

“공급이 아무리 많이 나와도 집값 전세가가 안정되기는 어렵고, 2022년처럼 공급이 적어도 가격이 오르지 않는 그런 식의 흐름이 있습니다”

5. 신축 공급이 중요하다? 2000년대 이후 아파트 분석

“사람들이 다들 신축을 원한다고 말씀들 하시는데 대체로 보면 한 90년대 후반 내지 2000년도 이후에 지어진 집들은 지금과 그렇게 큰 차이가 나지 않거든요...그래서 상반기에 많이 거래되고 (집값이) 상승했었던 잠실 엘리트 같은 경우도 이제 어느덧 다 15년 차 이상의 아파트가 됐지만, 구축이라 기피하고 이런 식으로 그런 모습이 없지 않습니까?”

“점점 80년대에 지어진 집들이 없어질수록 그리고 2000년대 이후에 지어진 집들이 많아질수록.. 신축에 대한 압박이라는 것도 줄어들지 않을까 싶어요”
6. 원하는 공급이 부족하다고? 강남 신축 더 늘어난다

“(집값이) 오르고 나면 ‘공급이 없어서 그랬다’고 말을 하지만 지금의 상황으로 보면 강남 3구 쪽의 대단지 아파트가 그 어느 시기보다도 좀 몰려서 그렇다. 이렇게 좀 공급을 ‘시기’라는 것도 같이 생각해서 보시면 좋겠습니다.”

7. 내 집 마련을 위한 조언

“결국은 대출 환경을 풀어주면 (부동산 시장에) 온기가 돌고 잠그면 수요가 사라진다는 거죠.”

“지금처럼 전반적인 경제 여건이 안 좋은 상황에서 가계부채를 조정하는 상황이 유지된다면 이렇게 (내 집 마련에) 조급할 필요는 없다는 생각은 듭니다.”