"집값, 내년 무서운 상황 올 것"…정부 부동산 대책이 한계 부딪힌 이유 [스프]

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데이터를 바탕으로 본질적인 흐름을 보면 아마 올 초 상반기에 서울 전체와 강남, 그리고 강북도 대세가 바뀐 것 같아요. 부동산이라는 게 장기적 트렌드에서 움직이는 거잖아요. 개인적으로 봤을 때 이런 사이클이 슈퍼 사이클이거든요. 슈퍼 사이클이 시작된 게 아닌가 그렇게 보입니다. 아파트값 상승에 대한 슈퍼 사이클이요.


물론 중간중간에 정부의 규제라든지 다른 안 좋은 뉴스에 의해서 일부 하락 국면이 있을 수 있습니다. 하지만 대세 측면에서 봤을 때 상승장으로 진입한 거는 확실한 것 같아요. 다만 우리가 2020년, 2021년에 경험한 것처럼 급등까지는 아니지만 사이클이 상승세로 들어간 건 맞는 것 같습니다.

그러니까 거대한 트렌드를 보면 주택시장이 앞으로 굉장히 위태로울 수 있어요.
 부동산이라는 것이 장기에 걸쳐서 변화가 일어나니까 올 초반의 흐름은 약간 혼조가 있었던 것 같습니다. 사람들은 아직 상승 전이라고 인식을 못 했던 거죠. 그런데 부동산 거래에서의 흐름 등을 봤을 때 변화가 나타나고 있었습니다.

예를 들어서 우리가 데이터를 보면 전체 거래량 중 매매 거래량이 있고 비매매가 있잖아요. 비매매는 월세, 전세, 반전세 다 포함이고요. 2022년은 부동산이 대폭락을 한 해입니다. 그때 보면 전체 비중에서 매매가 차지하는 비중이 아주 작아요.


아직 거래가 진행 중인 올해 데이터를 제외하고 봤을 때 매매의 비중이 서서히 증가하는 게 나타납니다. 2023년 들어서면서 상황이 바뀐 것이죠. 우리가 전체를 100으로 놓고 비중을 본다고 했을 때 매매 비중 자체가 굉장히 작죠. 2023년 4분기만 하더라도 매매 비중이 10% 이내인데 올해 1분기에 벌써 16%까지 올랐다가 올해 2분기에 한 25%까지 간 거죠. 이게 무서운 겁니다.


물론 트렌드에 힘입어 매매 비중이 갑자기 급등하지는 않겠죠. 다만 이 현상이 보여주는 것은 비매매에 있던 분들이 매매로 넘어가기 시작하는 트렌드가 잡히는 거예요. 사람들이 매매에 대한 선호가 높아진 걸로 보입니다. 패턴 자체가 하늘을 뚫고 올라가지는 않겠습니다마는 매매가 차지하는 비중이 증가하는 현상은 계속 나타날 것 같아요. 최소한 30%대를 넘어서 유지되지 않을까 생각합니다.

전체 비율에서 매매가 차지하는 비중이 최고로 많이 찍혔을 때가 약 45% 정도였어요. 가격 자체가 많이 비싸졌기 때문에 거기까지 갈지는 잘 모르겠어요. 그럼에도 불구하고 10% 이하로 떨어졌던 2022년 상황으로는 절대 가지 않을 거예요.

Q. 매물은 많은데 실제로 거래가 많이 되지 않았다는 얘기도 기사가 많이 떴던 것 같은데...

둘 다 맞아요. 하지만 현재 시점의 가격대와 2015, 2016, 2017년의 가격대를 비교하면 안 됩니다. 가격 자체가 완전히 퀀텀 점프를 한 상태예요. 그러니까 그때 10억 하다가 지금 15억 한다고 하면 15억짜리 주택을 사려는 분들의 수요는 과거만큼 많지는 않습니다. 그렇기 때문에 매매량 자체가 과거와 같은 거를 비교해서는 안 돼요.

약간 어려운 얘기일 수도 있습니다마는 분기별로 매매 거래량 어떤 트렌드가 있으면 그걸 무빙 에버리지(moving average)라는 걸 합니다. 우리가 지금 중요하게 봐야 할 것은 이동평균선 대비 지금 매매가 얼마큼 증가했느냐 거든요.

* 이동 평균 (moving average) : 전체 데이터 집합의 여러 하위 집합에 대한 일련의 평균을 만들어 데이터 요소를 분석하는 계산


그러니까 지금 시점과 2010년대 중후반을 비교한다는 건 말이 안 됩니다. 가격 자체가 퀀텀 점프를 했기 때문에 그때의 거래량 비교는 말이 안 되는 거죠. 지금 시점에서 1~2년 전 대비 얼마만큼 지금의 매매 거래량이 높으냐를 비교한다고 했을 때는 트렌드 자체가 명확하게 잡힙니다.
 Q. 그럼 앞으로 시장 참여자들이 더 힘들어질까요? 아니면 좀 나아질까요?

시장 참여자를 누구로 보느냐에 대한 건데 지금은 매도자 우위 마켓이에요. 8.8 대책 나온 다음에 사람들이 가격이 꺾일 거라는 생각을 할 수도 있었습니다마는 매도자가 호가를 안 내렸어요. 지금도 호가를 내리지 않고 있어요. 그 얘기는 매도자 우위 시장으로 간다는 거예요.

* 8.8 주택 공급 대책 : 서울 중심 부동산 가격 급등으로 서울 접경지에 약 10만 가구를 조성하겠다는 2024년 8월 8일 발표된 부동산 대책


그러니까 가격이 폭락하고 있다면 매도자가 그 전 가격보다 '더 낮춰서라도 빨리 팔아야지'라고 생각하게 되는데 가격이 상승하고 있을 때는 '나는 이 가격 내가 받아야겠어'라고 생각합니다. 그러면 호가가 유지되는 거예요. 그럼 수요자 측면에서는 이 호가를 못 따라갈 수도 있습니다마는 문제는 매도자 입장에서 호가를 안 낮추고 있다는 거죠. 매수자들이 자기들이 이제 어떻게 해야 할지 굉장히 두려운 상황인겁니다.

다만 정책적 개입으로 인해서 매수자가 파이낸싱을 못 일으킨다든지 주택담보대출을 잡으려고 시도했잖아요. 결국은 금융 당국 수장이 나와서 잘못된 정책에 대해 공개적으로 사과까지 했고요.
 
한국은행에서는 이 문제에 대해서 굉장히 심각하게 생각하면서 어떻게든 액션을 취하려고 했는데요. 여기서 우리가 봐야 할 부분은 2023년부터 가격이 상승했던 게 정부가 개입해서 수요를 진작했던 측면을 무시해서는 안 돼요. 정부와 한은이 메시지가 달랐던 거죠. 부동산 가격이 100에서 150까지 올랐는데 갑자기 수요를 잡기 위해 정부가 개입해서 주담대 대출을 잡겠다는 것은 굉장히 말이 안 되는 거였다고요.

부동산 가격은 재화 중에 가장 큰 부분이기 때문에 정부가 어떻게 할 수 있는 대상이 아닐뿐더러 할 수도 없는 상황이에요. 시장의 힘이 워낙에 커져 버렸기 때문에 부동산 가격을 안정화한다는 정책이 있어서는 안 됩니다. 그래서 정부의 시장 참여는 굉장히 줄여야 하는 것이고, 내버려뒀어야 해요. 우리가 시장의 자기 조절 기능을 믿었어야 합니다.

그러니까 슈퍼 사이클 대세 상승장에는 들어간 것이고, 이 현상을 우리가 인식했으면 정책 당국자들이 더 정교한 플랜을 발표해야 합니다. 왜냐하면 시장에서의 소비자들이나 매수자, 매도자 같은 경우 지금 매도자가 물량을 팔지 않고 있는 상황이에요. 그럼 매수자 입장에서 누군가를 한 번씩 건드릴 거라고요. 즉, 거래 거래량 자체는 줄어들 수 있어요.

그런데 거래 가격이 내년 작년 가격 또는 올해 초반 가격으로 갈 거라고는 보지 않아요. 물론 월 단위로 봤을 때는 이상 거래가 있을 수도 있는데 분기 단위 또는 반기 단위로 묶는다고 했을 때 거래 가격이 올라가는 패턴을 절대 잡을 수 없습니다. 정부의 힘보다는 시장의 힘이 커요.
 Q. 미국이 금리를 0.5%P 인하했잖아요. 우리나라 부동산 가격은...

우리나라 부동산 가격이 움직이고 있다고 봅니다. 정부가 정책적 개입을 해서 마켓에 왜곡시킨 측면이 있는 거지, 제가 봤을 때 상승장으로 가는 본질적 가격은 움직이고 있다고 보는 거고요.

한국은행 이창용 총재님이 "한국은행은 정부로부터 독립되어 있지만 미국 연준으로부터 영향을 받는다"고 말씀하셨거든요. 연준에서 50bps라는 빅컷을 했으면 한국은행도 움직일 수밖에 없어요. 만약에 그렇지 않는다고 하면 우리나라에 있는 돈들이 달러로 나갈 수가 있기 때문에 시점의 문제인 거지 결국은 금리가 인하할 겁니다.

기준금리가 인하하면 두 가지 형태로 영향을 미칩니다. 첫 번째, 기준금리가 내려가면 국고채 10년물 이자가 떨어집니다. 그리고 주택담보대출 이자 하락으로 이어집니다. 이 3가지의 요소는 거의 세트로 움직이는 거예요. 즉, 기준금리 떨어지면 국고채 금리도 떨어지니까 주택 담보 이자율이 떨어질 수밖에 없는 거죠. 정부 정책 당국 쪽에서 아무리 뭐라 하더라도 이 본질적인 흐름에서 주담대 이자율은 떨어질 수밖에 없어요.

미국 같은 경우 2022년부터 2023년까지 금리를 쭉 올렸어요. 50bps 빅컷 한 번 하고 그 금리 수준을 유지하는 게 아니에요. 앞으로 계속 내릴 겁니다.


우리나라도 2023년 1월부터 현재까지 거의 20개월 동안 기준금리가 3.5%예요. 이 얘기는 금리를 더 이상 올리지는 않는다는 겁니다. 결국은 금리를 내린다는 거죠. 0.5%P, 0.25%P 내리고 끝이 아니에요. 여기서부터 쭉 내린다는 거예요.


기준금리가 인하하면 장기간으로 봤을 때 국고채 10년물도 떨어지는 거고, 그러면 주담대 이자율도 내려갈 수밖에 없어요. 결국 대출을 더 많이 받을 수 있는 상황이기 때문에 사람들은 주택시장에 참여할 수밖에 없습니다.

예를 들어서 주담대가 5%라고 봅시다. 6억짜리 주택을 구입한다고 했을 때 1년에 3천만 원이 들어가요. 만약에 5%에서 주택담보대출 이자가 4%로 낮아졌다고 칩시다. 이건 매우 큰 차이예요. 나는 3천만 원까지는 이자를 낼 수 있다고 쳐요. 그때는 구입할 수 있는 주택 가격이 7억 5천까지 올라가는 거예요. 구입 가능한 주택 가격이 6억에서 7억 5천까지 간다는 거는 무려 25% 상승하는 거예요.
 두 번째는 부동산에서의 투자 수익률이라는 게 있어요. 부동산에 투자하면 돈을 받아야 되잖아요. 부동산의 투자 수익률은 반드시 무위험 투자 수익률보다 높아야 합니다. 10억 대한민국 채권을 샀는데 3%면 3천만 원 이득을 보는 거잖아요. 그런데 부동산은 위험 자산이기 때문에 3%보다는 조금 높아야 하는 겁니다. 그런데 기준금리가 떨어지면서 국고채 10년물 이자가 떨어진다는 거는 곧 무위험 투자 수익률이 떨어지는 거예요. 그래서 부동산 투자 수익률도 거기에 맞춰서 조금 떨어집니다.

재미있는 게 부동산에서 투자 수익률이 떨어진다는 건 굉장히 좋은 뉴스예요. 부동산 투자 수익률 계산에서 분자는 1년 치 임대료고, 분모는 부동산 가격입니다.
 
예를 들어 부동산 투자 수익률이 5%라고 하면 주택 가격이 6억이라고 했을 때 임대료가 3천만 원이죠. 그런데 수익률이 만약에 4%로 떨어진다고 했을 때 나타날 수 있는 경우의 수가 2개입니다.


첫 번째가 임대료가 떨어지는 겁니다. 분자의 값이 떨어지는 거죠. 5%에서 4%가 됐으니까 부동산 가격인 6억 원은 동일해요. 그러면 이때 1년 치 임대료가 2천400만 원이 되는 거죠. 수익률이 3천만 원에서 2천400만 원으로 떨어진 거예요.

두 번째 케이스는 분모인 부동산 가격이 상승하는 겁니다. 이 경우에는 이자에 3천만 원은 그대로 있고 분모가 7억 5천이 됩니다.

부동산에서는 이 두 가지 케이스 중에서 분모, 즉 부동산 가격이 움직이는 시나리오로 작동합니다. 왜냐하면 외부에서 어떤 이벤트가 나온다고 했을 때 분자인 1년 치 임대료는 전세 계약이건 월세 계약이건 계약 기간이 존재하기 때문에 거의 움직이지 않거든요.

그러면 가격이 6억에서 7억 5천이 되는 상황이 나와요. 이것만 하더라도 굉장히 가격이 올라버린 겁니다. 아까 말씀드린 것처럼 부동산이 투자 수익률 측면에서 국고채 10년물이 떨어지는 경우에 부동산 투자 수익률도 떨어지게 될 것이고, 떨어지게 된다고 했을 때 부동산 가격이 올라가 버리는 거예요.

그래서 기준금리가 조금이라도 움직이고 그에 의해서 국고채 10년물이 움직이는 상황을 보면 부동산 시장에 영향을 미치는 임팩트가 굉장히 커질 수 있어요.

(남은 이야기는 스프에서)