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서울 아파트값 24주 상승, 상승 폭은 꺾였다?
채상욱 커넥티드그라운드 대표 : 주간 상승률 기준으로 0.32%라는 거의 보기 어려운 그런 지표가 나왔다가 이후에 약간의 변동이 있긴 했는데 이번 주에 0.21로 내려왔거든요. 서울 기준으로요. 서울이 내려오니까 수도권도 내려왔고 수도권 내려오니까 전국 내려왔고 그리고 지방 같은 경우에는 마이너스 0.02로 하락 폭이 미세하게 확대가 되었습니다. 그래서 일단은 정말 상승에 피크는 친 분위기입니다.
그리고 감독원장 주재로 가계 부채 회의도 했었고 저도 그때 배석을 했었는데요. 지금 창구로 들어오는 주담대 수요도 건수가 확실히 감소를 했다고 하거든요. 그래서 7~8월이 어떻게 보면 주택 시장 올해 정점이었던 것 같고, 그리고 9월 이후부터는 11월에 미국 대선이 있고 그다음에 9월, 10월에 각국 중앙은행 금리 결정이 있고 여러 거시 이벤트도 있고 과열에 따른 그런 숨 고르기도 있다 보니까 아마 연말로 가면 갈수록 상승 폭은 좀 많이 둔화가 될 걸로 보고 있습니다.
"대출 규제가 집값 안정화시킬 것"
채상욱 대표 : 대출은 보통 주택 매매 거래량이 한 달 후행해서 찍히는 경향이 있거든요. 그리고 매매 거래량이 7월달에 서울시가 8,500건 나왔기 때문에 그 전달 기준으로 약 5조 원 중후반대였다면 아마 7월달 기준으로는 거의 10조 가까운 금액 찍힐 것 같고요. 그리고 최근 2년 동안은 늘 5조 원대였기 때문에 10조면 어메이징하다 이렇게 생각하실 수가 있는데 2020년, 21년에 월평균 10조였거든요. 많이 받을 때는 29조도 빌렸었고 이랬었기 때문에 단기간에 이렇게 대출이 큰 폭으로 늘어나는 거를 아마 8월 데이터를 보게 되면 지금 9월부터는 대출 규제를 시행하게 되는 그런 근거도 거기에 있는 것 같습니다.
단기 가계 대출이 너무 급등하고 부동산 가격이 너무 급등하기 때문에 단기적으로는 금융 규제를 해야 될 것 같다고 하는 그 명분으로 대출 규제를 조금 시행할 것 같고요. 그래서 8월 대출 데이터가 좀 치고 9월은 8월 매매 거래량이 아직 완전히 이제 결말 난 건 아니지만 현재 추세로 보면은 5,500건, 6,000건 될 것 같거든요. 그러면 8,500건에서 내려가는 거죠. 한 30% 정도가. 그렇게 내려가게 되면 대출도 다시 조금 축소가 되는 경향을 띠게 되면서 결국 매매 가격 시장이랑 대출 증가세가 9월, 10월부터는 조금 안정세를 보일 걸로 생각하고 있습니다.
9월 들어 대출 감소... "급등세 진정되는 분위기"
그러면서 은행들이 그냥 서로 너나없이 마치 충성 경쟁하듯이 우리는 이 대출도 안 한다, 저 대출도 안 한다 이러면서 갑자기 대출이 좀 경색을 해버리니까 소비자들이 좀 당황할 수밖에 없는 일이 있긴 했는데요. 그래서 부랴부랴 실수요자까지는 대출을 규제하지 말라는 식으로 좀 톤다운을 했지만 금융기관들은 전반적인 기조가 올해 대출을 더 많이 해주지 않겠다는 이런 기조입니다. 대출은 주택 시장의 기름이나 마찬가지거든요. 그래서 대출 규모가 축소되는 과정이 필연적으로 나올 걸로 보고 있고 그렇게 되게 되면 주택의 매수세도 조금 많이 내려올 걸로 보고 있습니다.
결국 똘똘한 한 채? 사상 최악의 양극화
채상욱 대표 : 5월부터 7월 사이에 있었던 매매 시세의 흐름에서 저도 정말 놀랐던 거는 서울 평균이 0.32 피크 나왔을 때 그때 서초구는 0.6 나왔고, 도봉구는 0.06 나왔거든요. 같은 서울 안에서도 상승률이 10배 차이가 날 정도로 벌어졌습니다. 그리고 개별 주택 가격 시세로 생각해 보면 지금 현재 서울에 있는 하위 20% 가격은 지난 2020년 정도에는 5억대였는데 현재는 4억 8천 정도고요. 그리고 상위 20% 가격은 22억대에서 25억대로 벌어져가지고 현재 5배가 넘어가고 있고 이게 역대 최대로 벌어졌습니다.
그래서 올해를 두고 보면은 올해 부동산이 강세장인 거는 주택 가격이 높은 초고가 단지들이 초과 상승을 해버렸기 때문에 지수가 그대로 말려 올라가는 분위기였고요. 주택 가액이 낮은 주택들은 상승 폭이 적거나 심지어 없기도 했거든요. 그래서 지난 2021년 피크랑 비교했을 때 하위 20% 가격은 더 떨어지고 상위 20% 가격은 아주 큰 폭으로 상승을 했기 때문에 올해의 상승세를 요약해 보면 그냥 초고가 강세장이었다 그렇게 요약을 할 수가 있을 것 같습니다.
초고가 강세장이 좀 왜 나왔냐 이렇게 생각해 보면, 저는 계속해서 사람들이 저출산에 영향을 받고 있다고 생각을 하고 저출산으로 인해서 도시 소멸, 지역 소멸, 학교 소멸 이런 것들을 염두에 두고 있기 때문에 자연스럽게 학군지에 대해 과거보다 더 선호 현상이 일어나고 이런 것들이 수도권과 지방 시장도 갈랐고 서울 안에서도 시장을 좀 가르고 있다고 봅니다. 그래서 본인은 그냥 현 지역에 임차로 거주하더라도 투자는 상급지에 한다던가 하는 패턴들이 거래 사례에서 많이 드러난 것 같거든요. 그래서 그런 것들이 많이 반영이 되고 있는 것 같습니다.
지금 서울에 나타나고 있는 특징 중에 하나는 초고가 아파트가 더 크게 오르는 거다 보니깐요. 예를 들면 같은 서초구 안에서도 여러 동이 있지만 행정동 기준으로 반포동이 가장 크게 오르고 있고요, 강남구 안에서도 동이 여러 개 있지만 압구정동이 제일 많이 오르고 있거든요. 그래서 그 안에서조차도 서초구가 전체 0.6이 올랐지만 동별로 보면 또 어마어마한 차이가 있습니다.
그래서 개별 주택의 실거래가를 보면 특정 단지들은 2021년 전고점을 회복하지 못했거나 갓 회복한 데가 많은데 반포, 압구정 같은 경우는 회복한 정도가 아니라 완전 뚫어서 넘어버렸거든요. 그래서 지금 이 안에서 일어나고 있는 현상들도 뭐냐면 사람들이 살 때 이제 주택 가격 상승률이 높은 지역을 더 사고 싶어 하는 심리가 시장에 강하게 작동을 하는 것 같고요. 그래서 서울 소재 다른 주택들을 다 처분하면서 지금 갈아타면서 미리 전세 끼고 집을 사는 그런 투자 수요가 올해 크게 많이 나타나고 있었는데 그게 자금조달계획서에 많이 잡혔고, 이런 지역들이 이제 서초, 강남, 용산 이렇게 나왔고 그 안에서도 뜯어보면 이들 지역으로 나오고 있습니다.
초고가 아파트 폭등은 주식, 코인 때문?
그런데 초고가 주택 같은 경우에는 저는 그런 주택들을 소위 트로피 아파트로 부르고 있는데 본인이 사업을 했든 투자를 했든 큰 경제적 성과가 난 거를 소위 자축하는 의미에서 좋은 집으로 가는 경우를 트로피라고 부른다면 그런 트로피의 아파트 격으로 구입하는 단지들의 경우에는 이런 것과 무관하게 높은 사업 성과나 투자 성과가 있는 건데요.
근데 이런 트로피 아파트들의 매매 시세는 전체적으로 자산 시장이랑 높은 상관성을 보여왔습니다.
여기서의 자산 시장은 미국 주식, 또 코인, 그리고 한국 주식, 한국 부동산 이런 거랑 좀 연계가 되어 있는데요. 7월 말 8월 초를 전제로 코인 시장이 큰 폭의 조정을 받았고 그리고 미국 나스닥도 1만 8,500에서 1만 7,000대로 큰 폭의 조정을 받았기 때문에 7말 8초가 이론상 거의 고점이고 그 이후부터는 이런 트로피 아파트들에 대한 매수세도 조금 주춤거릴 걸로 보고 있었거든요.
여기에 이제 고소득이신 분들이 대출을 대폭 받으면서 들어오시는 게 합쳐져가지고 초고가 주택들이 좀 세게 나왔다고 생각을 하고 있는데, 대출 규제는 이런 대출을 많이 받으시는 분들에게 확실히 큰 영향을 줄 거기 때문에 그 부분으로 인한 수요 위축이 조금 있어 보이고요. 자산 시장도 일부 조정을 받았기 때문에 저는 이제 9월 이후에 실거래가들은 확실히 좀 안정세를 보이는 방향으로 갈 거라고 보고 있습니다.
노도강, 금관구는 집값 제자리... 피크아웃의 전조일까?
그러니까 학군에 대한 투자 대비 성과는 종전보다 떨어졌는데 그럼에도 불구하고 학군지로 가야 되는 아이러니가 시장에 존재하는 것 같고 그런 과정에서 이제 서울의 학군 비선호 지역에서 학군 선호 지역으로의 전폭적인 재편이 발생을 하는 것 같거든요. 그래서 이런 흐름들이 올해 주택 시장에 그대로 드러났고 앞으로도 좀 그렇게 될 가능성이 높다고 생각하고 있습니다.
하반기 금리, 집값에 미칠 영향은?
그래서 기준금리 인하라는 거는 이제 호재가 맞기는 하나 결국에는 상품으로 전환되는 과정에서는 그만큼의 효과는 안 낼 것 같고요. 그래서 한두 차례 정도의 인하는 이미 시장에 선반영이 됐을뿐더러 개별 소비자들의 체감은 오히려 대출 상품 금리가 더 올라가면서 오히려 금리 인하로 수요가 확대되는 것이 아니라 금리가 하락했음에도 불구하고 수요가 위축되는 그런 흐름이 나올 걸로 보고 있습니다.
공급 부족에 대한 공포, 부동산 시장을 지배한다?
제가 부동산 시장을 보는 방식은 수요와 공급이라는 미시적인 부분이 있다면 그중에 저는 수요를 좀 더 높게 평가하는 부분이 있어서 대출을 이렇게 올 상반기에 또 작년에는 정책 모기지로 40조 풀고 올해도 27조 풀고 그다음에 대출도 시장 금리 역마진 대출을 해주면서 엄청나게 완화적으로 가다 보니까 단기적으로 수요가 팽창했고 그 팽창한 수요로 공급 부족을 명분 삼아서 주택을 구입했다고 생각하고 있기 때문에 만약에 4분기에 수요를 이렇게 옥죄어서 주택 가격이 조정세를 받게 된다면 그때도 공급 부족 말할 수 없다고 생각을 하거든요. 그래서 단기적으로 보든 장기적으로 보든 그냥 주택 가격과 높은 상관성을 보이는 건 대출이었다 이렇게 말씀을 드리겠습니다.
전셋값, 언제쯤 안정될까?
채상욱 대표 : 저는 전세가 주택 매매 가격의 키라고 생각하고 전세 가격 강세가 매매가 강세의 원천이어서 전세가 하향 안정화가 가장 중요하다고 생각을 하고요. 보통의 경우에 전세도 대출을 먹고 자라니까 전세대출을 조이거나 늘리거나 하면 되는데 올해는 지난 한 20년과 완전 달랐던 게 전세대출이 마이너스인데도 전세가 올랐었기 때문에 국토부를 포함해서 많은 데이터를 보는 사람들이 올해 전세 강세의 원인이 뭘까를 연초에 찾아낸 것이 전세 사기발 빌라 기피로 아파트 전세로 쏠렸다는 거거든요. 그래서 단기적으로 아파트가 공급이 부족해지는 현상이 갑자기 나와버린 거죠. 소형 아파트들이.
그래서 빌라 관련 대책들을 이제 발표를 했고 5월달, 7월달, 8월달에 냈고, 8.8 대책으로도 냈고요. 그리고 6개월 정도 경과되면 정책 영향이 있을 거라 생각해서 지금도 전세 가격은 서울은 주간 0.15로 올라갑니다. 물론 피크는 0.2가 넘어섰지만 0.15로 상승 폭은 둔화됐는데 주 0.1대는 저희가 과상승한다고 얘기를 하거든요. 그래서 지금도 전세 가격은 조금 과상승하지만 상승 폭은 조금 둔화됐고 연말로 가면 소수점 0.0대로 내려갈 거라고 생각을 하고 있습니다. 그러면 그에 기반해서 매매 시세도 그에 맞는 수준의 강세로, 그러니까 그 정도의 강세만 보이지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.
(남은 이야기는 스프에서)
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