"서울 아파트 전세 중위가, 신규·갱신계약 5천500만 원 격차"

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 5년째인 서울 아파트 시장에서 갱신 계약과 신규 계약 간 가격 분리가 심화하는 것으로 나타났습니다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 올 1월 5일∼4월 30일 전월세 실거래 7만 4천407건을 전수 분석한 결과 이런 추세가 확인됐다고 4일 밝혔습니다.

이 기간 서울 전세 실거래 3만 8천246건 가운데 신규 계약(1만 7천825건)의 중위 보증금은 5억 8천500만 원으로 갱신 계약(1만 9천166건)의 중윗값인 5억 3천만 원 대비 5천500만 원(10.4%) 높았습니다.

양지영 위원은 "법정 인상률 상한 5%에 묶인 '보호 가격'과 시장 수급에 따라 결정된 '자율 가격'이 10%가량의 괴리를 둔 채 평행선을 달리고 있다"고 분석했습니다.

자치구별로는 서초구의 신규-갱신 중위 보증금 격차가 2억 원으로 가장 컸고 강동구와 은평구가 각각 1억 원 차이를 보였습니다.

이어 송파구(8천800만 원), 동대문구(7천500만 원), 성북구(6천만 원), 강남구·성동구(각 5천만 원) 등 순이었습니다.

주요 단지별로 1∼4월 동일 단지·동일 평형에서 신규와 갱신이 모두 거래된 사례를 살펴보면 서초구 반포동 반포자이 85㎡에서는 1월 15일 갱신 최저가가 7억 7천341만 원(4층)이었으나 3월 13일 신규 최고가는 19억 원(21층)으로 11억 원대 격차를 나타냈습니다.

송파구 잠실동 리센츠 124㎡에서는 4월 17일 신규 최고가가 20억 5천만 원으로 1월 12일 갱신 최저가(13억 6천600만 원)보다 6억 8천400만 원 높은 수준에 거래됐습니다.

전월세 갱신권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 하락했고, 전세의 경우 57.1%에서 50.6%로 하락 폭이 컸습니다.

양 위원은 "갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다는 뜻"이라며 "특히 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026∼2027년부터 시장가 충격이 본격화할 수 있다"고 말했습니다.