내일부터 집값 15억 넘으면 주담대 한도 4억·25억 초과 시 2억

16일부터 수도권·규제지역의 시가 15억 초과∼25억 원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한도가 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 줄어듭니다.

그간 대출 규제에서 제외돼 온 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영됩니다.

대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 수도권· 규제지역 주담대에는 3%로 상향 조정되고, 은행권 주담대 위험 가중치 하한 상향 조치를 시행하는 시기도 앞당겨집니다.

금융위원회는 오늘(15일) 정부서울청사에서 관계 부처 합동으로 '긴급 가계 부채 점검 회의'를 하고 이런 내용을 담은 부동산 시장 안정 대책을 발표했습니다.

6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값이 과열 양상을 지속하자 한 달여 만에 또다시 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것입니다.

이억원 금융위원장은 정부 합동 브리핑에서 "수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다"며 "확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 더욱 강화해나가고자 한다"고 말했습니다.

금융위는 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요 및 '상급지 갈아타기'를 억제하는 방안을 핵심에 담았습니다.

그동안 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억 원이었지만, 앞으로는 주택 가격 구간별로 차등 적용해 고가일수록 한도를 줄이는 방식으로 바뀝니다.

▲ 15억 원 이하 주택은 6억 원 ▲ 15억∼25억 원 이하는 4억 원 ▲ 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 설정됐습니다.

재건축·재개발 이주비 대출은 주택 가격과 상관없이 기존 한도인 6억 원을 유지합니다.

오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 됩니다.

그간 전세대출은 서민 주거권 안정을 위해 규제 대상에서 제외돼 왔지만, 임대인의 갭투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것) 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적도 받아왔습니다.

금융위는 우선 1주택자 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고, 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토하기로 했습니다.

차주별 대출 한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 '스트레스 금리'의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 높입니다.

이는 향후 금리 인하로 대출 여력이 확대되는 효과를 막기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용됩니다.

은행권의 주담대 위험 가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점은 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했습니다.

이는 부동산으로 쏠린 자금을 줄이고, 생산적 금융을 유도하기 위한 조치입니다.


오늘 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 신규 지정된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역에는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용됩니다.

우선 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아집니다.

전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억 원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고, 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 됩니다.

또, 1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없습니다.

토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아집니다.

이번 대책이 대출을 통한 고가 주택 매수와 상급지 갈아타기 수요를 집중적으로 억제하는 만큼 중저가 아파트 등에 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 가능성도 거론됩니다.

현금 여력이 있는 자산가 중심의 '똘똘한 한 채' 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나옵니다.

금융위는 "관계 기관과 전 금융권이 비상한 각오로 금번 대책의 성공적 이행에 최선을 다해달라"며 "구체적인 가계 대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하겠다"고 말했습니다.

금융위는 시장 불안이 이어질 시 추가 규제도 예고했습니다.

해외 사례를 고려해 주담대 위험 가중치의 하한을 25%까지 높이는 방안, 높은 위험 가중치가 적용되는 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안 등이 거론됩니다.

금융위는 "시장 상황에 맞는 추가 대책을 적기에, 과감하게 시행해 나갈 계획"이라고 강조했습니다.

(사진=연합뉴스)