초강력 대출 규제에 文정부 때 유사 조치 주목…"반년은 효과"

정부가 6억 원 이상의 주택담보대출을 제한하는 것을 골자로 한 초강력 대출 규제를 시행하면서 과거 문재인 정부 때의 유사한 정책이 어떤 효과를 가져왔는지에 관심이 쏠립니다.

새 정부의 1호 부동산 대책에 해당하는 이번 대출 규제안은 여러 면에서 문재인 정부 때인 2019년 말 발표한 연상케 한다는 평가가 나온다는 점에서입니다.

2019년 12월 16일 대출 규제 역시 기습적으로 발표돼 바로 다음 날부터 시행됐습니다.

특히 서울 등 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억 원이 넘는 아파트를 구입하면 주택담보대출을 아예 받지 못하도록 하고, 시가 9억 원이 넘는 아파트를 살 때는 대출 금액을 크게 줄이는 강력한 수요 억제책이었습니다.

12·16 대출규제가 정조준한 대상도 이번 대책과 같은 서울 강남권과 마포·용산·성동구(마포·용산·성동구)인 것도 공통점입니다.

당시 규제가 시행되자 집값 상승세가 둔화하고 호가를 낮춘 매물이 등장하는 등 단기적으로는 기대했던 효과가 나타났습니다.

한국부동산원이 집계하는 서울 주간 아파트 매매가격지수는 대출 규제 발표 당일인 2019년 12월 16일 기준으로 전주보다 0.2% 상승했지만, 상승 폭은 0.1%(2019년 12월 23일), 0.08%(2019년 12월 30일), 0.04%(2020년 1월 13일) 등으로 계속해서 줄었습니다.

대책 발표 15주 만인 2020년 3월 30일(-0.02%)에는 하락 전환했습니다.

서울 아파트값 약세는 3월 말부터 5월 말까지 두 달간 이어졌습니다.

그러나 2020년 6월 초부터 다시 상승하기 시작해 2022년 1월까지 브레이크 없는 폭등세를 이어갔습니다.

15억 원 대출 규제가 무섭게 오르던 서울 아파트값을 잡는가 싶더니 6개월이 채 안 돼 다시 상승세가 나타난 것입니다.

부동산 시장 상황을 보여 주는 바로미터인 서울 아파트 거래량도 비슷한 흐름을 보였습니다.

거래량은 2019년 12월 1만8천298건에서 대출 규제 발표 4개월 만인 2020년 4월 7천332건으로 60% 급감했으나, 5월부터 증가세로 돌아섰습니다.

그해 7월 거래량은 2만4천여 건에 이르렀습니다.

역시 '초강력 규제', '전례 없는 규제'라고 평가받았던 '15억 원 규제'의 약발이 반년 만에 떨어진 이유로는 저금리로 시장에 풀린 돈이 워낙 많았고 갭투자를 잡지 못해서라는 분석이 나왔습니다.

규제의 칼날을 피한 서울 강북, 경기 수원·용인 등지와 비규제 지역 9억 원 이하 중저가 아파트값이 오르는 '풍선 효과'도 나타났습니다.

'15억 원 이상 대출 금지' 규제는 윤석열 정부 출범 이후인 2022년 12월, 2년 11개월 만에 종료됐습니다.

당시 상황에서 교훈을 얻은 듯 이번에 정부는 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입하도록 의무화하고, 전세로 잔금을 치르는 것을 막기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 '갭투자'를 차단했습니다.

과거 사례를 볼때 앞으로 정부가 내놓을 공급 확대, 세제 개편 등 후속 조치가 시장 안정의 관건이 될 것이라는 전망이 나옵니다.

2019년과 비슷하게 경기 침체로 시장에 돈이 풀리는 상황에서 이재명 대통령은 "대한민국의 투자 수단이 주택 또는 부동산으로 한정되다 보니까 자꾸 주택이 투자 수단, 또는 투기 수단이 되면서 주거 불안정을 초래해왔다"며 대체 투자 수단으로서의 주식시장을 강조하고 있습니다.

2019년엔 대출 규제로 매매 수요가 전세 수요로 이전되고 매물 잠김 현상이 나타나며 전셋값도 올랐는데, 이번에도 전셋값 상승 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 나옵니다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "2019년 당시에는 아파트와 꼬마빌딩이 함께 인기였지만 지금은 아파트 편식 현상으로 자금이 아파트로만 몰리기 때문에 시장 상황을 더 면밀하게 모니터링해야 한다"고 말했습니다.

이어 "문재인 정부 때는 공급 확대 카드를 너무 늦게 꺼냈다는 점도 문제였다"며 "공급 확대와 수요 조절 카드를 병행하되 때를 놓치면 안 된다"고 강조했습니다.