대한민국의 전세 제도는 오랜 기간 동안 독특한 주거 형태로 자리 잡아 왔다. 주택 소유와 임대의 중간 단계로, 전세는 매매에 비해 상대적으로 적은 금액으로 거주를 보장해 왔으며, 이를 통해 무주택자들은 안정적인 거주 환경을 마련할 수 있었다.
그러나 최근 전세 시장은 커다란 변화와 위기를 맞고 있다. 전세금이 폭등하고 매매 가격 대비 전세금이 높은 이른바 '깡통 전세' 문제가 심각해지면서 전세 제도의 지속 가능성에 대한 의문이 제기되고 있다. 이러한 상황에서 전세 제도의 현안을 점검하고, 새로운 정책적 방향을 모색할 필요성이 대두되고 있다.
전세 제도의 현안
과거에는 매매 가격이 전세금을 충분히 커버할 수 있었으나, 최근 몇 년간의 부동산 시장 불안과 함께 전세금 대출이 확장되면서 전세금이 매매가와 거의 같거나 더 높은 경우까지 발생하고 있다. 이러한 상황에서 임대인이 전세금을 반환하지 못하는 경우, 임차인들은 큰 재산적 피해를 입게 된다. 이로 인해 발생하는 금전적 불안은 단순한 개인의 문제가 아닌 사회적 문제로 확산되고 있다.
전세보증금을 안전하게 돌려받지 못하는 '깡통 전세' 문제는 주로 주택 매매 가격이 하락할 때 더욱 심화된다. 매매 가격이 하락함에 따라 임대인이 주택을 매각해도 전세금을 전액 반환할 수 없는 상황이 생기는 것이다. 이런 구조적 문제는 단순히 임대인과 임차인 간의 문제를 넘어, 금융 시장과 부동산 시장 전반에 걸쳐 영향을 미치는 복합적인 현상이다.
또한, 최근 몇 년간 정부의 주거 지원 사업을 통해 전세자금 대출이 확대되면서 의도치 않게 전세금 상승을 이끌었다. 임차인들이 대출을 통해 자금을 손쉽게 마련할 수 있게 되면서, 임대인들은 이를 기회로 전세금을 더욱 올리는 경향이 생겼다. 이는 임차인들에게 단기적인 주거 비용 부담을 줄여주는 긍정적 효과도 있지만, 장기적으로는 전세금 상승을 초래하여 시장의 불안정을 심화시키는 결과를 낳고 있다.
전세 제도의 리스크와 대안
현시점에서 전세 제도의 지속 가능성을 논할 때 가장 중요한 문제 중 하나는 전세 자체의 리스크이다. 특히 '깡통 전세' 문제는 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 위험을 안고 있는 대표적인 사례다. 매매 가격이 전세금을 초과하지 않거나 전세금을 반환하지 못할 가능성이 커지면서, 전세 제도는 그 안정성을 점점 상실하고 있다. 이러한 상황에서, 임차인들은 상당한 금전적 불안에 놓이게 된다. 단순히 주거 비용 상승의 문제가 아니라, 전세금 자체가 회수되지 못할 위험이 사회 전반에 심각한 문제로 부상하고 있는 것이다.
이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로 부동산 에스크로 제도의 활성화가 있다. 부동산 에스크로는 전세금을 제3자 기관에 예치하여 거래 과정에서 안전하게 관리하는 시스템으로, 전세금의 반환 위험을 줄일 수 있는 방법으로 평가된다. 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계를 보완하고, 금융적 안정성을 강화하기 위한 하나의 대안이 될 수 있다.
그러나 이 제도의 활성화 과정에서 집주인과 공인중개사들의 반발이 발생할 가능성이 크다. 집주인들은 전세금 운용에 대한 자율성 제한을, 공인중개사들은 중개 과정에서의 역할 축소를 우려해 반발할 수 있다.
이에 대한 대안으로, 계약 기간 내내 보증금을 에스크로 계좌에 예치하는 방식이 아닌, 대항력 효력이 발생할 때(즉, 이사 후 전입 신고를 완료한 다음 날 0시)까지 에스크로 계좌에 보증금을 넣어두고, 이후 임차인이 대항력을 갖춘 후에는 보증보험으로 연계하는 방식의 에스크로 제도를 제안할 수 있다. 이러한 방식은 보증금의 안전을 한층 더 강화할 뿐만 아니라, 임대인과 임차인 모두에게 금융적 안정성을 제공하는 유연한 해결책이 될 수 있다.
(남은 이야기는 스프에서)
감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공)
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